ระยะเวลาที่เขียนกับสถานะทะเบียนต้องตรวจคู่กัน
ก่อนลงทุนตกแต่งบ้านหรือพื้นที่เช่าระยะยาว อย่าตรวจเฉพาะจำนวนปีและลายเซ็นในสัญญา ควรถามด้วยว่าการเช่านี้ต้องดำเนินการทางทะเบียนอย่างไร และทำแล้วหรือยัง ประเด็นนี้ต่างจากการตกลงวันส่งมอบหรือวันเริ่มค่าเช่า เพราะเป็นเรื่องรูปแบบและการฟ้องบังคับตามกฎหมาย บทความนี้อธิบายหลักทั่วไปของการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตัดสินสัญญาที่มีเงื่อนไขพิเศษจากชื่อเอกสารเพียงอย่างเดียว
มาตรา 538 แยกหลักฐานหนังสือกับการจดทะเบียน
มาตรา 538 วางหลักว่าการฟ้องบังคับเรื่องเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือที่ลงนามโดยฝ่ายที่จะต้องรับผิด และสำหรับการเช่าเกินสามปีหรือกำหนดตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นฟ้องบังคับได้เพียงสามปีตามบทบัญญัติ จึงไม่ควรสรุปว่าสัญญาลงนามแล้วจะบังคับได้เต็มระยะที่เขียนเสมอ หรือใช้คำว่าเป็นโมฆะทั้งหมดแทนผลที่กฎหมายกำหนด
ตัวอย่างห้าปีต้องมีคำถามเรื่องทะเบียน
สมมติร่างระบุเช่าห้าปีและผู้เช่าจะลงทุนตกแต่งตั้งแต่ต้น ควรให้ผู้ตรวจสัญญาถามต่อเรื่องการจดทะเบียน ผู้มีหน้าที่ดำเนินการ วันนัด และเอกสารที่ยังขาดก่อนใช้ระยะห้าปีวางแผนธุรกิจ หากมีเพียงคำบอกว่าจะไปจดภายหลัง ให้บันทึกเป็นเรื่องที่ยังไม่เสร็จ ไม่ถือว่าใบเสร็จค่าเช่าหรือการเข้าครอบครองแทนหลักฐานจดทะเบียนได้โดยอัตโนมัติ
ส่งเอกสารต่ออายุและข้อตกลงข้างเคียงด้วย
หากมีเงื่อนไขต่ออายุ หนังสือแนบท้าย เงินที่จ่ายล่วงหน้า หรือข้อตกลงลงทุนในทรัพย์ ให้ส่งทั้งหมดเพื่อให้ทนายตรวจลักษณะและผลของข้อตกลง อย่านำคำว่าต่ออายุได้มาแปลงเป็นจำนวนปีที่รับรองแน่นอนเอง และไม่แบ่งเอกสารเป็นช่วงสั้น ๆ แล้วสรุปว่าเลี่ยงประเด็นทะเบียนได้ทุกกรณี ต้องตรวจว่ามีกฎหมายเฉพาะหรือข้อเท็จจริงอื่นที่เกี่ยวข้องกับสัญญานั้นหรือไม่
จดทะเบียนแล้วก็ต้องเทียบข้อมูลกับสัญญา
หากแจ้งว่าจดทะเบียนแล้ว ให้ขอเอกสารที่เกี่ยวข้องมาเทียบชื่อคู่สัญญา ทรัพย์ ระยะเวลาและเงื่อนไขกับฉบับที่ถืออยู่ หากพบชื่อหรือวันที่ต่างกัน ให้ทำรายการจุดต่างพร้อมที่มาของแต่ละฉบับ ไม่แก้วันที่หรือเติมข้อความลงในเอกสารเดิมเอง การมีทะเบียนเป็นประเด็นหนึ่งที่ต้องตรวจ ไม่ใช่คำยืนยันว่าข้อสัญญาทุกข้อหรือการใช้พื้นที่ทุกประเภทได้รับอนุญาตแล้ว
เตรียมข้อมูลก่อนลงนามหรือก่อนมีข้อโต้แย้ง
เมื่อปรึกษา B Law Firm ให้นำร่างหรือสัญญาฉบับเต็ม เอกสารทะเบียนที่มี ลำดับวันชำระและส่งมอบ พร้อมแผนลงทุนและข้อค้างเรื่องการจดทะเบียนไปด้วย หากใช้งานพื้นที่แล้วให้แจ้งวันเริ่มจริงและสิ่งที่ดำเนินการไป ขอให้ทนายแยกประเด็นหลักฐาน รูปแบบและแนวทางดำเนินการตามกรณี การตรวจช่วยให้วางแผนจากข้อมูลที่ชัดขึ้น แต่ไม่รับประกันผลคดีหรือสิทธิใช้พื้นที่ตามระยะที่คาดหวัง
แหล่งอ้างอิง
"Be your trusted Partner" - เราพร้อมพิทักษ์สิทธิประโยชน์ของคุณ
กลับไปที่บทความทั้งหมดบริการที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้
เล่าเรื่องของท่านสั้น ๆ ผ่านแบบฟอร์มปรึกษาทนายความออนไลน์ แล้วทนายความจะติดต่อกลับ
กรอกแบบฟอร์มปรึกษาทนายความ
