租赁不动产超过三年，除了合同签名还要核查什么？

同时核查书面期限与登记状态

对长期租用的住宅或经营场所投入装修前，不应只检查合同年限和签名，还要问清需要办理哪些登记步骤，以及是否已经完成。这与交付日或起租日不同，涉及法律形式和可诉请执行的范围。本文解释不动产租赁的一般原则，不仅凭文件名称判断特殊安排的法律性质。

第538条区分书面证据与登记

第538条规定，诉请执行不动产租赁须有由应承担责任一方签署的书面证据。租期超过三年，或约定至承租人或出租人终身的，如未以书面订立并向主管官员登记，依该条规定只能诉请执行三年。因此，合同已签署不必然表示可执行全部约定期间，也不应把这一法定后果简单说成整份合同无效。

五年租期的例子也要追问登记

假设草案约定五年，承租人打算立即装修。在把五年用于经营计划前，应请审查人检查登记安排、办理责任、预约日期及欠缺文件。如只有日后办理登记的口头承诺，应记录为尚未完成，不要认定租金收据或已入住自动代替登记证据。

一并提交续租及相关约定

如有续租条款、补充文件、预付款或对物业投资的安排，应全部交由律师检查性质和效果。不要把可以续租自行换算为确定受保障的年数，也不要仅因将文件拆成较短期间，就认定任何情况下都能避开登记问题。还应核查是否适用特别法律或存在其他相关事实。

已经登记也要与合同核对

如果对方表示已登记，应取得相关记录，与手中合同核对当事人、物业、期限及条件。发现姓名或日期不同，应列出差异并注明各版本来源，不要自行修改日期或在原件上增添文字。登记只是需要核查的一项，并不证明所有条款或场所的各种用途均已获准。

在签署或争议发生前准备资料

咨询B Law Firm时，可提供完整草案或合同、现有登记文件、付款和交付时间线、投资计划及登记待办事项。如果已经使用场所，应说明实际开始日期和已完成的工作。请律师区分证据、形式及个案后续步骤。审查有助于依据更清楚的资料规划，但不保证诉讼结果或能够按预期年限使用物业。

参考资料

• 泰国民商法典第538条（泰文）
• B Law Firm：合同起草与审查服务（泰文）